MODA NA ODROLNIENIA

MODA NA ODROLNIENIA

Właściciele nieruchomości, na których prowadzona była produkcja rolna, coraz częściej decydują się na tak zwane odrolnienie. To czynność polegająca na rozpoczęciu innego niż rolne lub leśne użytkowania. Jest legalna tylko wówczas, gdy wydana została ostateczna decyzja zezwalająca na wyłączenie. Boom na składanie wniosków o zmianę przeznaczenia gruntu miał miejsce w 2020 roku, złożono wówczas aż 396 wniosków. Najwięcej zmian dokonywanych jest w gminie Koziegłowy.

Na gruntach rolnych nie można stawiać budynków mieszkalnych (powyżej 70 mkw.), dlatego właściciele takich działek coraz częściej decydują się na zmianę ich statusu z rolnej na budowlaną. Takie działanie potocznie nazywa się odrolnieniem. Dopiero po uzyskaniu decyzji zmieniającej przeznaczenie gruntu można ubiegać się o pozwolenie na budowę. Jak przebiegają etapy wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Można się tego dowiedzieć w urzędzie gminy lub miasta. Jeśli jest nim objęta i przeznaczona na cele rolne, wówczas należy złożyć uzasadniony wniosek o wprowadzenie zmian w obowiązującym planie. Jeśli nie obowiązuje plan miejscowy, to konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Również w tym przypadku składamy wniosek do urzędu gminy/miasta.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne (skutek ten sam jak w przypadku zmiany planu).

Po uzyskaniu decyzji trzeba będzie uzyskać zgodę na wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Ten etap przeprowadzany jest według zasad określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Prawo określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na okresśone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony za postawę tych działań.

Co istotne, nie w każdym wypadku trzeba uzyskiwać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Ważna jest klasa gleby (znajdziemy ją w ewidencji gruntów i budynków).

Uzyskania decyzji nie wymagają użytki rolne z glebami pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI. Wniosek jest dla organu wiążący – starosta nie może nam odmówić wyłączenia z produkcji rolnych użytków klas IV-VI z glebami pochodzenia organicznego. Jeżeli chodzi o tereny, które są klasyfikowane jako gleba o klasie I, II lub III to będzie wymagana zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

Kolejne kroki, to przede wszystkim uzyskanie pozytywnej opinii dotyczącej odrolnienia gruntów wymienionych wcześniej klas. Jest to w gestii marszałka województwa, a także izby rolniczej. Warto pamiętać, że za wyłączenie z produkcji rolnej gruntu o łącznej powierzchni przekraczającej 500 m2, trzeba uiścić opłatę roczną i ponieść także inne koszty. Ich wysokość zależy od klasy ziemi.

Jak uzyskać decyzję o wyłączeniu?

Należy złożyć wniosek do starosty właściwego dla położenia działki. Powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz wskazanie celu, na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. cele budownictwa mieszkaniowego). Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (jeśli na działce nie obowiązuje plan).

Wniosek może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik, użytkownik wieczysty oraz dzierżawca (osoba fizyzczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej).

Należy dołączyć projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów. Decyzja - wydaje ją starosta. W dokumencie określone są grunty podlegające wyłączeniu, wysokość należności za wyłączenie i kwota pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.

Jeśli chcemy rozpocząć starania dot. budowy - wydanie decyzji powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku odrolnienia działki niezgodnie z przepisami możemy narazić się na dotkliwe sankcje finansowe.

Koszty odrolnienia

W pierwszej kolejności musimy określić, ile kosztuje 1 hektar ziemi. Dla gleby I klasy jest to kwota 437 175 zł. Jeden hektar to 10 000 m2, czyli odrolnienie działki 1 000 m2 i koszt całej operacji w 2021 roku wyniósł 43 717,5 złotych. Jednak koszt odrolnienia działki zależy od klasy gruntu. Im wyższa klasa, tym wyższa opłata. Koszt w 2021 roku za glebę V klasy wynosił 116 580 złotych za hektar, a za klasę IV - 145 725 złotych za hektar.

Warto pamiętać, że cena odrolnienia działki obejmuje również opłatę roczną, która jest naliczana od 10% należności za klasę gruntu.

Statystyka powiatowa

Od 2018 do 5 listopada 2021 roku Starosta Myszkowski rozpatrzył 3 222 wnioski o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Najwięcej dotyczyło nieruchomości w gminie Koziegłowy (powierzchnia gminy i miasta to 160 km2) – aż 1145, kolejno w Myszkowie (74 km2) – 581, gminie Żarki (101 km2) – 562, gminie Poraj (101 km2) – 509 i gminie Niegowa (87 km2) – 425.

Trzeba mieć jednak na względzie fakt, że od 1 stycznia 2009 do 5 września 2014 nie wydawano decyzji na terenach administracyjnych miast tj. na terenie całego Myszkowa, Koziegłów, Żarek czy Przewodziszowic. Najwięcej wniosków rozpatrzono w 2020 roku (396), można przypuszczać, że w 2021 było ich jeszcze więcej, bo do listopada rozpatrzono 383 wnioski.